2023年一季度中國住房租賃市場發展報告-新華網

核心觀點

政策：大城市新市民、青年人住房問題仍是政策關注重點，租購并舉戰略將繼續深化，租賃市場的支持及規范政策將陸續出臺。地方政策層面，供需兩端發力，通過公積金支持、發展保租房及完善監管政策來保障新市民租房需求。

行業：市場主體活躍度較高，市場化項目落地、企業合作發展增多。住房租賃融資多渠道打通，產業基金、REITs、銀行貸款發力。

市場：一季度市場活躍度同比再次攀升，返城開工、到城市務工的新市民新增、換租租賃需求旺盛，租金上漲動能總體不足，租金水平環比微漲，但仍低于去年同期水平。

展望：預計二季度租賃市場活躍度將保持上升的態勢，畢業季租金市場旺季將在5月上旬顯現，畢業生數量再創新高，對小戶型低租金房源需求旺盛。隨著各類租賃房源供應增加，租賃市場供給結構優化，租金水平將保持平穩。

一、2023年一季度住房租賃市場運行情況

（一）整體情況：市場活躍度上升，住房租金環比微漲，但低于去年同期水平

一季度住房租賃市場活躍度同比提升。隨著經濟復蘇的步伐，大城市新市民、青年人春節后返城，其產生的新增、換租租賃需求旺盛，推動租賃市場熱度提升。一季度全國重點40城成交量同比增加14.7%。租賃市場成交主力仍然是兩居室，占比超過40%，其次為一居室，占比接近30%。分月度來看，春節后租賃“旺季”的月度峰值在2月顯現，相比去年來的更早。

一季度住房租金水平微漲，但仍低于去年同期租金水平。住房大數據監測系統核心城市租金指數顯示，一季度重點40城住房租金綜合指數環比上漲0.43%。但與去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。以2019年一季度租金綜合水平為100， 2022年一季度重點40城住房租金綜合指數為102.02，2023年一季度綜合指數為97.27，略低于去年同期和2019年一季度水平。具體看，一季度租金上漲主要為1月份，綜合指數環比上漲了2.66%，但2月和3月分別環比分別下跌了1.55%和0.6%。

（40個重點城市包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、杭州、武漢、西安、鄭州、青島、長沙、天津、蘇州、南京、東莞、沈陽、合肥、佛山、昆明、福州、無錫、廈門、哈爾濱、南昌、濟南、寧波、大連、南通、石家莊、貴陽、南寧、蘭州、銀川、煙臺、太原、惠州、廊坊、常州、呼和浩特。）

房源成交周期加長，新增掛牌房源同比增加超10%。貝殼研究院數據顯示，一季度房源成交周期為72.0天，房源成交周期環比延長12.0天，同比延長6.5天；而客源成交周期為10.7天，環比縮短0.9天，同比延長0.1天。業主房源出租周期加長。一季度新增掛牌房源量環比和同比分別增加超20%、超10%，增速超過新增帶看客戶量增速，房源端的競爭更為激烈。一季度新增掛牌房源均價為39.9元/平米，同比增加2.6%。

（二）不同城市表現：一線城市市場復蘇相對更快

分城市來看，貝殼研究院數據顯示，一季度多數城市租賃市場活躍度同比升溫，但租金還未回升至去年同期水平。重點40城中，除北京、成都、武漢、南昌、寧波、南寧外，其余34個（不含西安）城市租賃成交量同比增加。

從租金水平來看，緯房研究院數據顯示，一季度重點40城中15個城市住房租金環比小幅上漲，25個城市住房租金環比下跌。與2022年一季度相比，僅有5個城市住房租金同比上漲，其余34個城市住房租金同比下降。

分能級城市來看，一季度一線城市（北京、上海、廣州、深圳）租金均環比上漲，但除北京外低于去年同期水平。2023年一季度，由于一線城市經濟率先復蘇，租賃人口集中，租賃住房需求量高，一線城市租金均環比上漲。與去年同期相比，除北京租金水平微漲外，上海、廣州和深圳的住房租金水平均下跌，其中上海跌幅相對略大，為5.37%。

二線城市（成都、重慶、杭州、武漢、西安、鄭州、青島、長沙、天津、蘇州、南京、東莞、沈陽、合肥、佛山、昆明、福州、無錫、廈門、哈爾濱、南昌、濟南、寧波、大連、南通、石家莊。）租金以下跌為主，且多數未達到去年同期水平。2023年一季度，二線城市住房租金水平普遍下跌。住房大數據監測的重點40城中，僅有天津、青島、西安、成都和東莞5個城市住房租金上漲，其余城市住房租金均下跌。其中哈爾濱的租金跌幅為5.56%。與2022年同期相比，天津、青島和寧波住房租金高于去年同期水平，其余城市低于去年同期水平。其中，鄭州和長沙的跌幅分別為7.87%和7.72%。

三線城市（貴陽、南寧、蘭州、銀川、煙臺、太原、惠州、廊坊、常州、呼和浩特。）一季度住房租金呈現分化態勢。重點40城中10個三線城市，一季度住房租金漲跌參半。其中，銀川、廊坊、太原、蘭州、南寧和煙臺租金微漲，常州、惠州、呼和浩特和貴陽租金微跌。與去年同期相比，銀川住房租金同比上漲，其余城市下跌。其中，廊坊住房租金跌幅為10.85%。

二、2023年一季度住房租賃市場政策動態

大城市新市民、青年人住房問題仍是政策關注重點，租購并舉戰略將繼續深化，租賃市場的支持及規范政策將陸續出臺。發展住房租賃市場是實現租購并舉的重要舉措，也是新市民、青年人在大城市安居樂業的重要保障。在此背景下，預計今年將繼續出臺對住房租賃的支持政策。繼北京、上海之后，其他城市租賃領域專門立法的工作也將加快推進。與此同時，央行、銀保監會《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》(以下簡稱《意見》)，對住房租賃的金融支持力度很大，重點培育發展重資產模式的住房租賃項目。

此次央行、銀保監會出臺的《意見》一是通過租賃信貸產品和服務模式創新促進住房租賃企業、事業單位等購買閑置房屋作為保障性租賃住房，一方面將會促進保障性租賃住房項目房源供給增加，同時會有效盤活存量閑置資產，在一些城市新房去化承壓的情況下，也會促進部分去化難度較大的新房轉化為保障性租賃住房運營。二是為經營自持性租賃住房的租賃企業發放經營貸款，置換開發建設貸款，能夠降低企業的經營成本，有利于企業的穩定經營。三是REITs的發展有望提速。REITs的發展需要市場上有大量的穩定可持續運營的重資產租賃住房項目，此次政策通過多種方式支持重資產項目發展，為項目的穩定可持續運營提供了多種金融支持方式，也提出了在雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等區域開展REITs試點，旨在打通租賃住房項目公募REITs上市的模式閉環，形成“低風險、高穩定、可退出”的租賃住房重資產模式。

各地政策主要是供需兩端發力，通過公積金支持、完善保租房及監管政策來保障新市民租房需求。一是，加大公積金支持力度。2022年5月份住建部、財政部、人民銀行頒布了《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，明確：“合理提高住房公積金提取額度，實現更多業務務網上辦、掌上辦、指尖辦?！痹诖嘶A上，北京、廣州、成都陸續發布租房提取公積金支持政策，通過簡化程序、提高公積金用于租房的提取額度，進一步提升新市民、青年人的支付能力。二是完善保障性租賃住房落地政策，一季度杭州、深圳、成都和西安陸續發布了保障性租賃住房落地指導配套政策，如杭州市住房保障和房產管理局等部門出臺了《關于做好保障性租賃住房免收城市基礎設施配套費工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租賃住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市關于加快發展保障性租賃住房實施方案》；“5”是指保障性租賃住房項目認定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎設施配套費等相關配；《深圳市保障性租賃住房管理辦法》（征求意見稿）等保障性住房相關政策發布，深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主。三是住房租賃市場監管的持續完善。一季度北京市出臺住房租賃相關的示范文本，成都則出臺了加強市場監管的通知。

三、2023年一季度住房租賃行業發展動態

市場主體活躍度較高，市場化項目落地、企業合作發展增多。以深圳、廣州、成都、北京為代表，各地保障性租賃住房項目紛紛加速落地，社會資本參與度顯著提升。市場化項目步伐同樣提速，租賃機構開業項目數量繼續保持增加的趨勢，多企業積極拓展進入新城市。企業品牌升級動作頻出，包括獨立形成長租公寓品牌、升級產品線、發布產品設計標準等。機構品牌間合作增多，實現強強聯合、優勢互補的目的，包括開發企業與租賃運營企業合作，租賃運營企業與酒店交易服務平臺企業合作等。國外頭部企業品牌合作及業務布局擴張動作同樣增多。睿星資本Greystar與Airbnb達成合作，Airbnb推出租賃公寓掛牌服務，旨在通過提供短期轉租房源以拓展其在公寓租賃領域的業務。近日，凱德投資發布公告稱，凱德開放式房地產基金（CapitaLand Open End Real Estate Fund）以1.414億新加坡元的價格收購日本大阪市中心的六處長租公寓資產。

住房租賃產業基金、REITs、銀行貸款齊發力。住房租賃產業基金積極拓展項目，如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體等單位共同出資設立子基金，并積極推動開展企業間的產業基金合作。在REITs方面，以北京、上海住房租賃企業為代表，積極開展REITs專業服務團隊的招標工作，未來在央行、銀保監會擬出臺的金融政策支持下，重資產模式的住房租賃項目將會增加，將為REITs提供更多的項目選擇。與此同時，多家銀行機構與住房租賃企業簽約戰略合作協議，或直接為租賃項目提供銀行貸款，覆蓋民企、國企的市場化項目、保障性租賃住房項目。

四、2023年二季度住房租賃市場走勢預判

住房租賃市場行情主要受到以下兩方面因素的影響。一是經濟基本面因素特別是就業和收入因素。二是供給因素如保障性租賃住房逐步入市。保租房入市一方面會大大增加住房租賃市場的供給，另一方面保租房對租金有較為嚴格的限制要求，因此保租房建設可能會對住房租賃市場的整體租金水平產生一定的抑制作用。

從租賃市場的供應趨勢來看，隨著保障性租賃住房相關政策的落地、金融支持力度增加，租賃市場上保障性租賃房源快速增加，同時受房地產交易市場以及房貸壓力的影響，更多的業主將閑置房源對外出租，整體租賃房源供給增加。從租賃市場需求端來看，據教育部預計2023屆全國普通高校畢業生規模達1158萬人，同比增加82萬人，畢業生總人數再創新高。5月將迎來畢業季租賃市場旺季，再加上一線及熱門二線城市租客停留在租賃市場時間拉長，二季度大城市的租賃市場需求將保持旺盛。

預計二季度租賃市場活躍度將同比提升，房屋出租難度有所下降，不過由于房源供應量在隨之增加，租賃市場供給結構優化，租客對于租賃住房的選擇增多，預計租金水平或將呈現穩中微漲。

五、對策建議

在住房租賃金融支持加大的背景下，住房租賃領域相關資金方應提升控制和應對風險的能力，租賃企業應增強運營能力。對于商業金融機構，核心在于依法合規、風險可控、商業可持續，且不新增地方政府隱性債務。應加強市場研究，高度重視項目的地段、配套及實際市場需求，防范項目空置風險。對于住房租賃運營企業，應進一步強化自身的房地產專業投資、管理和運營能力。隨著城鎮化的深入和產業結構調整，不同區域和城市之間的住房租賃市場差異將進一步擴大，地方政府、投資機構和住房租賃運營企業應及時調整發展側重點。

建議加快推動地方住房租賃立法工作。地方租賃立法重點圍繞住房可住性標準、出租人和承租人的權利義務（尤其關于住房改善和維修、租賃終止、轉租）、租賃經營機構監管等方面進行明確規定。建議在住房租賃立法層面。明確租賃經紀、代管和包租三種經營模式的基本定義，區分其權利義務關系。統一地方監管對于住房租賃經營模式的認定，明確租賃代管模式為住房租賃企業經營模式之一。

加強對老年人和新畢業大學生住房租賃的政策支持。將發展租賃市場與發展養老產業相結合，引導鼓勵各市場租賃機構和公共租賃機構進行適老化改造，提供針對老年人的各類專業服務，加強對老年人合法權益的保護。針對畢業季的來臨，引導各租賃機構和中介服務機構優化對新畢業大學生的租房服務，鼓勵對新畢業大學生提供各類租房便利和優惠。

本報告數據與觀點僅供研究參考，市場評價以統計部門為準。

總顧問：李文杰，貝殼找房高級副總裁，貝殼研究院院長

策劃：

鄒琳華中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，緯房研究院首席研究員

吳曄新華網產經中心副總編輯

黃卉貝殼研究院研究專家

顏燕首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副教授，中國城市經濟學會房地產專業委員會副秘書長

主要撰寫人：

鄒琳華中國社科院財經戰略研究院

顏燕首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院

張英杰北京林業大學經濟管理學院

黃卉貝殼研究院